売買の登記

■概要
売買の登記とは、不動産の売買があった場合に、その不動産の登記名義を売主から買主へ変更する手続です。

■手続
個人間で売買が成立する場合
不動産の売主または買主を個人間で見つけることができる場合、まず、売買契約書を作成します。どの不動産を、いくらで購入するか決めます。
この時、購入金額については、お互いに話し合って妥当な金額で合意します。不動産の相場(一般の取引価格)に対して、あまりにも低い金額だと贈与税の発生の可能性がありますので注意が必要です。
また、購入する不動産について、どのような不動産(面積、設備、築年数、隣地との境界、建ぺい率、容積率、用途地域、建築制限、市街化区域等)を確認します。
特約条項として、損害賠償額の予定や、瑕疵担保責任(不動産に欠陥が見つかった場合の損害賠償の約束)、さらに、購入に当たって金融機関から融資を受けるのであれば、融資特約(融資の審査が通らなかったら、売買契約は白紙になる旨)の取り決めをします。

尚、購入資金を出した人と、登記名義人は同じでなければなりません。なぜなら、お金を他人に出してもらって、不動産の登記名義人(買主)になった場合、贈与税の発生の可能性があるからです。夫婦共有の場合の持分も同じです。例えば、妻が全額お金を出しているのに、夫と妻が不動産を2分の1づつ所有することは、妻から、夫への贈与となるからです。

全ての取り決めが済めば、お金の清算をして、登記申請します。

不動産業者へ依頼する場合
不動産業者へ依頼した場合は、売主または、買主を見つけてくれるだけでなく、親切な業者さんは細部まで親身なって確認してくれて、売買契約をスムーズに結ぶ事ができます。ですが、中には(司法書士も同じですが)、不親切な業者さんもありますので、契約内容、税金の確認等、細部の確認はご自身でもされておくことをお勧めします。
またこの場合、不動産業者への仲介手数料(取引価格の3%プラス6万円)がかかります。
全ての取り決めが済めば、お金の清算をして、登記申請します。
多くの場合、不動産業者が登記申請の司法書士を紹介してくれますが、ご自身で信頼できる司法書士(当事者のために、独立した第三者機関である司法書士)を選んで、登記申請を依頼することもできます。

■登記すべき時期
お金の清算が済めば、直ちに(通常、お金の清算をした日に)登記申請します。

■手続終了までの期間
契約の取り決めがまとまる期間は、ケースによって異なります。個人間の売買で早い方は1週間でまとまったケースもあります。
登記を申請してから、完了まで概ね2週間かかります。

■売買登記をするメリット。

  1. 不動産の所有権の安全が保てます。
    不動産を購入したのですから、登記名義を移すのは当然であるといえます。
  2. 後日、不動産を担保に融資を受ける場合にスムーズに手続を進めることができます。

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